FIRPTA: qué pasa al vender una propiedad en Florida siendo extranjero

¿Quién retiene bajo FIRPTA y sobre qué monto?

La Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980 (FIRPTA) permite a Estados Unidos gravar a personas extranjeras cuando disponen de inmuebles en el país, y cobra parte de ese impuesto al cierre mediante una retención.

La obligación es del comprador. Por lo general el comprador es el agente de retención, y el IRS también incluye a ciertos agentes del comprador y a los responsables del cierre. En Florida, el trámite suele pasar por el agente de cierre o la compañía de títulos, pero el comprador sigue siendo responsable: si el vendedor es extranjero y no se retiene, el IRS puede cobrarle el impuesto al comprador.

Por eso el agente de cierre le pregunta a cada vendedor por su estatus. Quien no es extranjero puede firmar una certificación que lo acredite, que puede ser un Formulario W-9 válido.

La retención se calcula sobre el monto realizado, no sobre la ganancia. El monto realizado es la suma de:

• el efectivo pagado o por pagar (solo capital);
• el valor justo de mercado de otros bienes entregados; y
• cualquier deuda que el comprador asuma o que grave la propiedad inmediatamente antes y después de la transferencia.

Si un extranjero es dueño junto con otras personas, el monto realizado se reparte según el aporte de capital de cada uno, y a los cónyuges se les trata como si hubieran aportado 50% cada uno. El comprador retiene sobre la parte de los dueños extranjeros.

15%, 10% o nada: los umbrales para vivienda

La tasa general es el 15% del monto realizado (10% para ventas anteriores al 17 de febrero de 2016). Hay tasas menores solo cuando el comprador adquiere la propiedad para usarla como vivienda:

Tres detalles que suelen confundir:

• Cuenta el uso del comprador, no el del vendedor. El comprador o un familiar debe tener planes concretos de vivir allí al menos el 50% de los días en que alguien la use, en cada uno de los dos primeros periodos de 12 meses tras la transferencia, sin contar los días desocupada.
• La exención total exige un comprador persona natural. La excepción de $300,000 no aplica si el comprador real no es una persona natural, aunque compre para una.
• El umbral mira el total. Si varios dueños venden una casa por más de $300,000, la exención no aplica solo porque la parte de cada uno sea menor de $300,000.

Si el comprador usa la excepción y luego no vive allí como planeaba, el IRS puede cobrarle el impuesto, salvo que el cambio se deba a circunstancias imprevisibles. Consulta las excepciones a la retención FIRPTA (en inglés).

Formularios 8288, 8288-A y 8288-B: para qué sirve cada uno

• Formulario 8288: declara y paga la retención. El comprador lo presenta y envía el dinero a más tardar el día 20 después de la fecha de transferencia.
• Formulario 8288-A: uno por cada vendedor extranjero, presentado con el 8288. El IRS sella la Copia B y se la envía al vendedor, que la adjunta a su declaración para acreditar lo retenido.
• Formulario 8288-B: es la solicitud de un certificado de retención (withholding certificate), que puede reducir o eliminar la retención. Puede presentarlo el comprador o el vendedor.

El certificado puede emitirse cuando la retención normal superaría el impuesto máximo del vendedor, cuando la ganancia está exenta o cubierta por una disposición de no reconocimiento, o cuando hay un acuerdo de pago con el IRS. El IRS suele responder dentro de los 90 días siguientes a una solicitud completa, con los números de identificación de todas las partes.

El momento es clave. Si el 8288-B se presenta a más tardar el día del cierre y sigue pendiente, el comprador igual retiene el monto completo, pero no tiene que enviarlo al IRS hasta el día 20 después de que el IRS envíe el certificado o la negación. El vendedor debe avisarle al comprador por escrito, el día de la transferencia o el anterior. Si el propósito principal es demorar el pago, corren intereses y multas desde el día 21 después de la transferencia.

Las instrucciones del Formulario 8288 agregan que la exclusión por venta de vivienda de la sección 121, y los intercambios like-kind que no califican del todo o no se completan a tiempo, requieren un certificado y no un simple aviso.

El ITIN: por qué lo necesita el vendedor y cuándo pedirlo

El IRS exige los números de identificación del comprador y del vendedor extranjero en los Formularios 8288, 8288-A y 8288-B. Un vendedor extranjero que no puede obtener número de Seguro Social necesita un ITIN, que se pide con el Formulario W-7 bajo la Excepción 4, la que cubre la venta de inmuebles en Estados Unidos.

• No antes del contrato. Sin otra razón válida, un vendedor extranjero no puede obtener un ITIN antes de que exista un contrato de venta legalmente vinculante. Una vez existe, puede solicitarlo.
• Junto con el certificado. Si quieres un certificado de retención y no tienes número, puedes adjuntar el 8288-B al W-7 y enviarlos a la oficina de ITIN del IRS en Austin. Si el ITIN se rechaza, el 8288-B no se procesa.

Si los formularios llegan al IRS sin el número del vendedor, el IRS los procesa pero no sella ni envía la Copia B del 8288-A; envía la Carta 3794 pidiéndole que solicite un ITIN. Consulta la guía de ITIN para compradores y vendedores extranjeros (en inglés).

En la declaración de impuestos se define el impuesto real

La retención FIRPTA es un anticipo, no el impuesto final. El vendedor extranjero persona natural presenta una declaración en Estados Unidos, por lo general el Formulario 1040-NR, por el año de la venta: reporta la ganancia, calcula el impuesto real y acredita lo que figura en el 8288-A. Si la retención fue mayor, la diferencia se reembolsa; si fue menor, paga el saldo.

De las instrucciones del Formulario 1040-NR para el año tributario 2025:

• La retención de la sección 1445 que figura en el 8288-A va en la línea 25f, con copia de cada 8288-A adjunta al frente de la declaración.
• Un no residente que no recibió salarios en Estados Unidos sujetos a retención presenta a más tardar el día 15 del sexto mes después del cierre del año. Para el año 2025, eso fue el 15 de junio de 2026.
• Los reembolsos de retenciones del 8288-A pueden tardar hasta 6 meses.

La venta se reporta en el año en que ocurrió, aunque un certificado cambie la fecha del 8288-A. Además, el IRS señala que un no residente que cumpla la prueba de elegibilidad puede usar la exclusión por venta de vivienda de la sección 121, hasta $250,000 en el 1040-NR, una de las razones por las que se piden certificados de retención.

Un cronograma práctico para un cierre en Florida

1. Antes de poner en venta: confirma si eres persona extranjera para FIRPTA y reúne los documentos de compra y de mejoras que sustentan tu costo.
2. Con el contrato firmado: solicita el ITIN si no lo tienes y revisa con tu CPA si conviene pedir el certificado con el 8288-B, según la ganancia esperada.
3. A más tardar el día del cierre: si pediste el certificado, avísale al comprador por escrito y al agente de cierre con tiempo, para que quede reflejado en la liquidación.
4. En el cierre: la retención sale del producto de la venta y el agente de cierre por lo general reporta la venta en el Formulario 1099-S. El impuesto de sellos documentarios de Florida sobre la escritura es aparte: 70 centavos por cada $100 del precio, salvo en Miami-Dade, que tiene su propia tasa, según el Departamento de Ingresos de Florida.
5. Dentro de los 20 días: se presentan el 8288 y el 8288-A y se paga la retención, salvo que haya una solicitud de certificado pendiente.
6. Al año siguiente: presenta el 1040-NR con la Copia B del 8288-A y cuenta con el tiempo que puede tardar el reembolso.

Cada venta tiene sus propios hechos, así que toma esto como un mapa general y no como una lista para una operación concreta.

Preguntas frecuentes

Fuentes

Información general, no asesoría tributaria, legal ni migratoria para tu caso. Las cifras y fechas se verificaron en fuentes oficiales en la fecha indicada y pueden cambiar; un CPA con licencia todavía no ha revisado este borrador. MTroncone CPA no está afiliada al IRS ni a ninguna agencia del gobierno.